Podejście porównawcze w wycenie nieruchomości

wycena nieruchomości

Charakter podejścia porównawczego w przeprowadzaniu wyceny nieruchomości regulowany jest ustawowo. Dowiedz się, na czym ono polega.

Czym jest podejście porównawcze wykorzystywane do wyceny nieruchomości?

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami określa podejście porównawcze jako metodę wskazania wartości danej nieruchomości na podstawie założenia, że jest ona zbliżona do kosztów zakupu nieruchomości podobnych, które znalazły się na rynku. Nieruchomością podobną nazywa się przy tym nieruchomość, która może być porównywalna do wycenianego obiektu z uwagi na szereg cech wpływających na jej wartość – takich jak m.in. stan prawny, lokalizacja czy stan techniczno-użytkowy.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 października 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (par. 4) określa, że podejście porównawcze może być stosowane tylko w sytuacji, gdy znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do tej stanowiącej przedmiot wyceny. Niezbędna jest również znajomość tych cech rzeczonych nieruchomości, które miały wpływ na ostateczną wysokość ich cen transakcyjnych.

Poziom wpływu cech rynkowych na ceny transakcyjne oraz skalę ocen dla tych pierwszych ustala się na podstawie aktualnego stanu rynku. Wykorzystuje się przy tym następujące narzędzia:

  • analizę preferencji potencjalnych nabywców;
  • dane dotyczące cech rynkowych oraz wartości nieruchomości podobnych funkcjonujących w obrocie na rynku nieruchomości określonym przez rzeczoznawcę;
  • porównanie do innych rynków lokalnych o zbliżonym rodzaju i strefie;
  • pozostałe sposoby umożliwiające pozyskanie wiarygodnych danych.

Z wyjątkiem uzasadnionych sytuacji badania związane z wyceną nieruchomości powinny uwzględniać wyłącznie te nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie nieprzekraczającym dwóch lat od momentu podjęcia wyceny. Jak wspomniano wyżej, rzeczoznawca sam określa przy tym rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych. Dokonuje tego ze szczególnym uwzględnieniem następujących czynników:

  • okresu analizy cen;
  • typu rynku nieruchomości – określa on, czy przedmiot wyceny należy np. do lokali usługowych, mieszkalnych lub nieruchomości innego rodzaju;
  • czynników ekonomicznych – należą do nich m.in. potencjał rozwojowy oraz podaż i popyt;
  • obszaru rynku nieruchomości – jak np. gmina, dzielnica, osiedle itp.

Zachodzące pomiędzy tymi nieruchomościami podobieństwa i różnice stanowią podstawę dla sprecyzowania wartości interesującego nas obiektu. Równie istotnym czynnikiem jest tu upływ czasu i związane z nim wahania cen na rynku.

Podejście porównawcze może być przeprowadzane z wykorzystaniem trzech różnych metod. Są to: metoda analizy statystycznej rynku, metoda porównywania parami oraz metoda korygowania ceny średniej.